在乌克兰投资房产，若想获得最大收益，肯定是在楼盘建设的初期阶段入手，每平米售价可以低至500美金左右，但外国人因为考虑到风险大、交房日期不定以及日后装修等因素，一般不会过早进行投资。

哪些人会投资房产，投资什么样的房产？

目前，在乌克兰的中国投资者主要以非居民-乌克兰人亲属（亲属中存在乌克兰国籍的中国人）、商人、外企中层管理人员为主，他们或者自己购置房产，或者以公司资产购置房产。

还有一小部分投资者是在乌克兰基辅、哈尔科夫、第聂伯罗、利沃夫、乌日哥罗德、敖德萨等城市留学的中国留学生。

除了在乌克兰工作或学习期间需要居住，很多人愿意在乌克兰购置房产的原因多数有两个，一是可以作为投资，二是可以获取房租。因此，相对比较新的房子（不超过10年）更能够吸引投资者的兴趣，这些房产可以位于不同区，但最好要靠近市中心，以便出租或者转卖。

收益是多少？

就目前乌克兰不动产的市场行情来看，如果仅仅是从投资的角度出发，投资人不会在短期内取得超高的回报（此处指因房价基数较低，若想转卖获取收益不大），而且目前汇率趋于稳定，短期内不会有大的变动。与之相比，基辅的房租租售比却很高，每年收益大概在7-8%之间。因此，如果我们将基辅与北京单间出租的回报作对比，我们可以发现，基辅房屋的年租售比在5-10%，而北京的年租售比只有1-3% 。可以看出，这样的投资是非常有效的。而且，根据房地产专家意见，未来基辅房屋的租售比会持续增加。

外国投资者在乌克兰购置房产的权利与限制。

总体来说，在购置房地产的时候，合法在乌克兰停留的外国人（非居民）与乌克兰籍居民在乌克兰律法中地位是等同的。根据规定，外国居民可以购置房产并且自行对其进行处置，包括：居住、赠与、租赁、交换、售卖、抵押、让与、遗传，甚至在注册法人实体的时候可以将名下房产作为注册资本。产权所有人可以是几个不同的外国人，他们将对房子有同等的权利。

不过，与乌克兰人相比，外国人购置房产还是存在一些限制与特点需要了解：

1. 外国人有权在乌克兰购置不动产，不论其是以自然人身份还是法人身份购买。
2. 非法停留在乌克兰的外国人无权购买不动产。
3. 外国人除了不可购置农用耕地，其他任意类型土地均可购买为不动产（乌克兰《土地法》第82条2-3部分及81条第2部分规定）。不过，由于本文探讨的是购置房屋的话题，关于这部分我们将另行编写文章详述。
4. 在对房地产进行产权注册登记的时候，房产投资人无需亲自到场，受托人（机构）只需持有委托书即可代办。如果该委托书在乌克兰以外的国家办理，则需要翻译成乌克兰语并进行公证和认证（或者海牙认证），除非两国间存在其他国际协议。
5. 如果外国投资人计划在乌克兰购置不动产，那么他需要获取乌克兰当地的个人纳税税号。
6. 房地产买卖合同必须以书面形式签署并进行公证方能生效。

从哪里着手去购置房产？

对于没有在乌克兰购房经验的外国投资人来说：首先需要调查房地产市场的行情。我们建议您寻找专业的房地产咨询师进行咨询，因为他们可以根据相应的价格为您筛选最合适的房源。在乌克兰，AH《基辅房屋中心》公司(АН «Киев Дом Сервис»)不仅可以为您提供优质的市场分析，还可以全程陪同，在交易的时候确保所有文件和流程完全符合法律程序。

对于不打算委托代理人代办的中国的投资者：在购置选定房地产之前，需要自行准备下列材料：

1.证明合法在乌克兰停留的证件。可以是：居留证、签证或者证明来自无需持有签证即可在乌克兰停留规定期限国家的公民（例如欧盟及中亚国家）证件。

2. 证明身份的证件-护照。外国居民的护照需要翻译成乌克兰语。
3. 为了完成交易外国人还需要获取在乌克兰的个人纳税税号。
4. 如果外国人已婚，还需要夫妻中另一方的同意书。如果外国公民的证件上没有显示婚姻状况，则应提交相应申请告知公证人其婚姻状况。

购置房产涉及的资金问题以及购置房产的实际条件。

中国投资者经常碰到的一个问题就是：是否能够现金付款购房。乌克兰央行于2017年12月29日第148号管理规范中规定，禁止自然人之间签订已进行公证的买卖合同进行超过5万格里夫纳以上的买卖交易，因为通常情况下房产的价格要远远高于这个价格。仅可以通过非现金的形式完成支付，例如，从一个往来账户中将资金转至另一个往来账户。或者还可以通过SWIFT从一个私人账户中进行转账，但是这种方式经常要面临的问题是：高额银行的手续费，而且还常常被要求提供资金来源证明。

同时也需要注意，外国人（非居民）作为自然人在没有书面报关单的情况下，只能携带等值1万欧元的现金至乌克兰，如果非居民希望携带更多现金，则应该首先在海关处进行报关，在获取报关单以后才可以合法携带入关。

如果是在乌克兰生活或工作的外国人（有乌克兰临时居住证，劳动许可证，适用于银行的合法收入），在有乌克兰籍公民为其担保以及具有额外的资产担保的情况下

，该外国人可以申请抵押贷款。但请注意：不同银行会为不同类别的借款人制定自己的要求，因此获得抵押的条件可能会有所不同。

为了减少买卖不动产双方的风险，我们建议使用托管账户协议以保障“货到付款”责任义务的执行。托管账户协议的本质如下：买方在交易双方协商好的银行开设具有特殊功能的往来账户（托管账户），向该账户转账，额度为双方协商好的数额（预购房产的价格），卖方是该账户的转账接收人，但卖方只能通过向银行提供证明其已履行了对买方有利的义务的文件，例如：房地产权国家统一登记处出具的产权说明，证明交易房屋的产权已经过户至外国人，从而卖方才能获取账户中的资金。

根据规定，在乌克兰境内的所有结算行为都必须以格里夫纳进行。但是在特定情况下也可以使用外币进行结算。按照乌克兰的法律规定，外国投资人在乌克兰进行投资的时候，包括购置房地产，有权在乌克兰的银行开设外币托管账户，与此同时，自然人居民也有权开设往来外币账户。可以向这个账户中转账外国投资人购买房地产所付款项。这使得外国投资人可以直接将外币从其他国家转至在乌克兰银行开设的外币托管账户，然后就可以根据不动产买卖合同向卖方进行支付。

这种方案与用格里夫纳进行结算相比的一个优势就是，一旦交易失败，非居民不需要承担在银行进行换汇时造成的重大损失。

在乌克兰购置房产时进行法律尽职调查

购置房地产是一项非常重要的交易。考虑到涉及的金额重大，很有可能会碰上诈骗 

。除此之外，如果签订的合同存在不合规的情况，也有可能会被废除。因此对房屋进行尽职调查不应被忽视。

而且，当卖方感受到买方非常感兴趣的时候，很有可能会提议先与买方签署定金合同，但实际上这是没有必要的。至少买方应首先完全确认预计购置的不动产没有任何法律问题。

当然公证处也可以对房产进行审核，但却不可完全依赖公证处，因为公证处的审核无法做到完全规避风险。公证处只能根据国家登记簿审核买卖合同上的物品（房产）是否存在禁令（限制、抵押）等，而无法审核该物品（房产）是否涉及法庭诉讼等。

为了避免经济和法律风险，在开始准备所有的材料之前，一定要先对房地产进行法律尽职调查。为此寻求专业律师的帮助非常重要，这样可以保障买方在进行交易的时候避免各种各样的风险。

首先，法律尽职调查的工作量取决于资产本身的特征以及此类资产的所有权变更史（调查的内容包括：所有权的获取方式，例如私有化、自建、购买等方式；所有权人为一个还是多个；所有权变更时诉讼时效是否过期等）。也就是说，法律审查是非常有必要的，要审核所出售的房产在出售时是不是完全合法所得。例如，即使所审核的所有权文件为已经生效的法院判决，也应该对所执行判决的材料进行详细的查看，并就法院的判决和现状给出法律评估，以避免未来出现令人不愉快的情况。

在购置的房地产是新房的情况下（在建项目类不动产投资），则应该对建筑商是否具备合规使用土地的材料、建筑许可证以及是否合法合规出售所建房地产的证件材料进行审核。除此之外，还应该对建筑商出售房产时提供给外国投资人签署的文件合同进行审查（避免合同漏洞）。

如果交易的对象属于公司财产（是法人实体注册资本的一部分），那么则必须对该法人实体进行审查（对其公司业务进行法律、会计和税务尽职调查）。

必须要经过的一个阶段，就所有公开的国家登记薄上的关于不动产是否存在禁令（限制、抵押）的综合审查，以及卖方是否曾被公开执法，以及是否有法院诉讼。

还要审核房地产地址上所登记人的情况，以及登记人中是否有未成年，在该房地产进行出售的时候会损坏谁的权益等。除此之外，有必要检查该资产中与物业相关的合同下所有者的当前义务是否存在（或不存在）。只有在法律尽职调查证实房地产不存在任何法律缺陷及法律风险的时候，才可以开始准备购买。

准备文件：标准程序

正如上文中指出的，外国公民为了能够有权在乌克兰购买房产，首先要获得在乌克兰的个人纳税人税号。在乌克兰银行开设托管账户（或其他账户）、开展企业活动、就业（获取劳动许可证）的时候均需要提供个人税号。

非居民可以选择自行获取个人纳税人税号，或者委托他人代为获取。如果委托他人代为获取，则需要根据乌克兰国家财政部门的要求提交相应的申请表，以及外国公民的护照翻译公证件以及该翻译的复印公证件（如果需要委托他人代办，则还需要出具相应的委托书，委托书需公证。）

下一步，必须签订开设一个有条件的存储账户的合同，外国投资人将在这个账户的基础上开设外币托管账户。为外国投资者开立此类帐户的程序受相关银行指令的约束，并非一两天就可以注册完成。

之后，缴纳必要的税款。根据乌克兰现行的法律条款规定，个人所得税、战争税以及养老金税应该在公证处签署合同之时完成缴纳（公证处必须在完成交易前检查是否具备缴纳以上税款的凭据单），其余的所有支出应该在交易之日交清。

在买卖房地产的时候，若本次交易在当年为卖方的第一笔交易且卖方持有该房地产产权不足3年，则应该缴纳个人所得税（房地产价格的5%）以及战争税（房地产价格的1.5%）。

房地产的买方通常需要支付养老基金（不动产价格的1％）。

其他与完成交易相关的费用，包括在公证处公证房地产买卖合同的支出，可由双方协商分摊或一方承担。

在检查了双方所有必要付款和法律行为的执行情况之后，公证处会准备与产权登记或过户相关的所有文件，买卖双方需签字，而公证处将会对双方的签字进行公证，之后将签字公证的文件登记在国家房地产交易统一登记簿上。之后为买方将房地产产权登记在国家不动产统一登记簿上。这之后，外国投资人拥有对不动产的所有产权。而卖方（只有在买方在国家房地产产权登记簿上登记为产权人的基础上）只需要去银行将托管账户上的钱转至自己的往来账户即可，最多一天时间就可以完成该操作。

成为不动产的所有人以后，外国投资人必须保障对其进行维护。为此，必须立即与物业管理组织（通常是私人的房屋维护公司），签署关于提供公用服务的协议，以及为房屋提供冷热水供应，供暖和电力供应的协议。

该文章中所罗列的情况只是一些总的原则和建议，但是，由于交易的主观组成对象以及涉及的房产不同，每一次交易都具备自身的特点。还有一点区别，是购买的已经建成的房屋还是仅购买的是财产权（例如房屋还在建）。除此之外，在购置房产的时候，外国投资人还应该考虑，在未来出售该房产的时候，如果将所得收入转出乌克兰。

在乌克兰购置房产对于外国人来说难度较大，而且不进行严谨的审核又可能存在法律上的风险，因此我们建议您选择专业的律师事务所给予您协助，以最大化减少您购房过程中的风险与损失。例如“你和权利”列尼夫斯基集团律师事务所就是一个非常专业以及负责的团队，能够为您在乌克兰购置房产的时候提供法律陪同以及任何法律咨询。我们会竭尽全力保障您在乌克兰的利益不受损害。