Така реєстрація є фактом публічного визнання державою відповідного права особи на нерухоме майно шляхом внесення відомостей про це до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно («Реєстр»), а самі майнові права виникають з дня такої реєстрації.
Зверніть увагу, інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є публічною, і перевірити дані Реєстру щодо будь-якої нерухомості кожна особа може онлайн за посиланням.
Зазначимо, до речових прав, що підлягають державній реєстрації, насамперед належать наступні:
- право власності;
- право оренди нерухомості, якщо договір оренди укладено на строк не менший ніж 3 роки;
- право оренди земельної ділянки;
- право сервітуту;
- право суперфіцію;
- право емфітевзису.
Крім цього, державній реєстрації підлягають обтяження прав на нерухомість та землю, такі як:
- заборона користування або розпорядження;
- арешт;
- іпотека;
- інші обтяження.
Державна реєстрація здійснюється відповідними державними реєстраторами (у тому числі нотаріусами).
Як відбувається державна реєстрація? Насамперед, це залежить від об'єкту нерухомості, права на який реєструються, та підстав виникнення таких прав. Загалом же умовно можна виокремити два типи процедури:
Варіант 1. Найпростіший. Реєстрація при укладенні нотаріального договору
Так, якщо за умовами відповідного договору право у особи виникає відразу після його укладення, то державна реєстрація права здійснюється нотаріусом безпосередньо після укладення договору.
Варіант 2. Реєстрація на підставі заяви
У випадку, якщо таке право виникає через певний строк або після настання певної події (наприклад, після здійснення повної оплати за договором купівлі-продажу), державна реєстрація права на нерухомість здійснюється окремо на підставі відповідної заяви. Для цього необхідно звернутися до державного реєстратора із заявою про здійснення реєстрації, а також відповідним пакетом документів, що підтверджує виникнення права.
Коли виникає право на нерухомість?
Законодавством України встановлено, що право на нерухомість, яке підлягають державній реєстрації, виникає з дня такої реєстрації.
Це означає, що навіть за наявності правовстановлюючих документів, до моменту реєстрації право не виникає.
У той же час, в судовій практиці часто застосовують зворотній підхід, вказуючи на те, що державна реєстрація прав не є підставою набуття прав, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права, що унеможливлює ототожнення факту набуття права з фактом його державної реєстрації. Так, відповідна позиція була неодноразово висловлена Верховним Судом, зокрема у постановах від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 06.11.2019 у справі № 910/14328/17, від 29.08.2019 у справі 910/10984/18.
Також, зверніть увагу, що права, які виникли до 2013 року, проте не відображені в Реєстрі вважаються такими, що виникли, якщо
1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення або
2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Тим не менше, радимо відразу вносити відомості про нерухомість до Реєстру, навіть якщо законодавство не зобов'язує це робити. Це може захистити від багатьох можливих проблем у майбутньому, у тому числі від неправомірного отримання прав на нерухомість третьою особою.
