Однією із змін стало те, що з 15 липня 2020 року діятиме нова процедура поновлення договорів оренди землі.

Зазначимо, нині законодавством передбачено лише дві окремі правові підстави поновлення договору оренди землі:

1. Переукладення договору оренди землі на новий строк (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»);

2. Автоматичне поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).

При цьому процедура поновлення договору за ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» включає наступне:

1) повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (з додатковою угодою-додатком до листа);

2) узгодження із орендодавцем змін до договору оренди землі (у разі навності);

3) укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Водночас, за ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», для поновлення договору оренди необхідною є наявність відразу двох обставин:

1) продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі;

2) відсутність протягом одного місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

І лише за наявності таких обставин законодавець встановлює, що «договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах».

Однак, після внесення змін до ЗУ «Про оренду землі», з 15 липня 2020 року змінюється процедура поновлення договорів оренди земельних ділянок. Так, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» виключено, натомість додано в новій редакції до Земельного кодексу нову статтю 126-1. Статтею 32-2 Закону України «Про внесення змін» визначено, що поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 ЗК України. А в статтІ 126-1 ЗК України встановлено, що умова про поновлення договору оренди землі має встановлюватись в самому договорі.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах автоматично. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

У свою чергу, ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» зазнала суттєвих змін, і вказаною нормою буде регулюватися переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Після 15.07.2020 процедура переважного права на поновлення договору, яка наразі прописана у чинній редакції ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», залишається майже без змін, проте законодавець прибрав процедуру так званого автоматичного поновлення договору у новій редакції ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Зазначимо, процедурою, визначеною у ст. 33 Закону України «Про оренду землі», передбачено, що:

✅ Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

 ✅ Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

✅ Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди.

✅ У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п'ятою цієї статті, зупиняється до момента повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

✅ З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

❗ Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

❗ У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги ст. 126-1 ЗК України не застосовуються.

✅ При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Як скасувати автоматичне поновлення договору оренди?

Зверніть увагу, сторона договору може скористатися правом відмови від встановленого поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору. Для цього вона подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Якщо в реєстрі такої заяви немає, дія договору за передбаченою умовою автоматично продовжується на той самий строк.

Зміни прийнято і щодо договорів про встановлення земельного сервітуту, про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

Зокрема, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися ані в договорі оренди землі, ані в договорі про встановлення земельного сервітуту, ані в договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Однак з 15 липня 2020 року поновлення договору оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності, на якій не розташоване майно орендаря, можливе виключно за рішенням відповідного уповноваженого органу, наприклад, органу місцевого самоврядування чи місцевої державної адміністрації. Ця зміна може мати негативний наслідок для Орендарів, оскільки кожна нова пролонгація договору повинна бути виключно за рішенням уповноваженого органу. Виходячи з існуючої практики прийняття органами місцевого самоврядування схожих рішень, така процедура може зайняти досить тривалий час.

При цьому, відповідно до статті 288 Податкового кодексу України, договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Постановою Кабінетом Міністрів України від 3 березня 2004 р. № 220.

Відповідно до статті 179 Господарського кодексу України, сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Таким чином, сторони не можуть внести зміни до Типового договору оренди, а тому, викликає сумнів можливість поновлення договору оренди землі комунальної або державної власності на новий строк за відсутності умови про його поновлення в договорі оренди.

Зміни в оформленні договорів оренди землі

Законом було внесено також зміни до ст.14 до Закону України "Про оренду землі", відповідно до яких власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядоку, визначеному законом.

Звертаємо також Вашу увагу на перехідні положення «антирейдерського закону». Привертає увагу абзац 4 розділу ІХ Перехідних положень, яким передбачено наступне: «Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеного Закону, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення». Тобто нові правила не стосуються договорІв, які були укладені до внесення змін в Земельний Кодекс України та ЗУ «Про оренду землі», а відтак ті договори оренди, які були укладені до 15.07.2020, можуть автоматично поновлюватися відповідно до приписів ч. ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Зважаючи на вищевикладене, висновки можна зробити наступні:

1. Умови про поновлення договору мають бути зазначені у самому договорі оренди. При цьому укладати додаткову угоду більше не треба, пролонгація відбуватиметься автоматично.

2. Скористатись правом на відмову у поновленні договору оренди землі може будь-яка із сторін. Для цього необхідно звернутись до державного реєстратора не пізніше, ніж за місяць до закінчення такого договору.  

3. Забороняється вказувати умови  про поновлення в договорах, що стосуються оренди земель комунальної та державної власності, крім випадків, коли на відповідних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача.

4. Нові правила не стосуються договорів, укладених до набрання чинності Законом.

Тим не менше, вже зараз стає зрозумілим, що питання правозастосування нових правил укладання та поновлення договорів оренди є доволі неоднозначним і суперечливим.  З упевненістю можемо спрогнозувати, що проблематика питання стане предметом неодноразового судового розгляду, у тому числі й Великою Палатою Верховного Суду. Сподіваємось, судова інстанція зможе вирішити наявні дискусійні питання та розтлумачити усі нюанси нової процедури.